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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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文旅地產運作的問題及需求

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-11-11 | 關鍵詞:文旅地產運作的問題,文旅產業需求

目前中國房地產去庫存的壓力大,傳統旅游產業更是結構性供給不足。一方面:高品質、精品旅游產品供不應求;另外一方面:因為旅游投資熱度過于集中在酒店、旅游地產、低品質景區,普遍存在“缺情懷、少特色,市場吸引力不足”等現象,造成很多資源的閑置。

 

從市場的需求角度來看,中國人從城居生活的1.0時代真正進入到了旅居生活的3.0時代,大量休閑度假需求應運而生。伴隨著城市化迅猛發展,都市人的休閑度假需求,急需有品質、有情懷、有特色的休閑度假產品來釋放巨大的市場需求,因而大眾觀光旅游產品的發展也已經由資源導向型逐步發展為現在的生活方式導向型。

 

兩大產業供給側改革和市場需求釋放的驅動力,文旅市場迎來了一個蓬勃發展的時期。目前世界主要大國和經濟體如美國、俄羅斯、日本和歐盟國家都已紛紛把發展文化產業與旅游業上升為國家戰略性產業。文旅地產從字面上是“文化+旅游+地產”,其核心是“文旅”而不是“地產”,其產品形式是“文旅產品體驗和服務”而不是“房屋供應”。
 

文旅地產運作的問題,文旅產業需求


文旅地產存在的三大問題:

 

首先,表現為供需不均,結構性過剩與結構性短缺并存,高水平、高質量供不應求,而低水平、低質量供過于求;

 

其次,表現為資本不暢,如何實現資本與項目的有效對接成為此中關鍵;

 

再次,表現為運營不強,諸如配套不夠、盈利不足、管理不專等問題日益凸顯。

 

文旅地產需要解決兩大難點,滿足三大需求

 

文旅地產開發過程中的兩大難點:

 

一是必須要有大的資金投入,這是一個“大投入大產出、中投入小產出、小投入無產出“的領域;

 

二是商業模式的設計和品牌的塑造,一個成功的旅游地產商必須打造出獨特性的旅游產品,塑造獲取優惠資源的企業和產品品牌,形成可持續發展的運營模式。

 

我們現在看到國內旅游地產的發展還處在一個初期階段,與國際上有很大差距,大致表現在四個方面:旅游主導特點、產品多元特點、長線經營特點、市場廣泛特點。這種比較的意義在于感受差異及意識問題,并不是說什么都需要跟國外一致。
 

文旅地產運作的問題,文旅產業需求


文旅地產開發難點如何解決?

 

文旅地產的本質是為人們提供一種全新的生活方式。“全新”體現在六個方面:良好的生態環境、完善的休閑配套、獨特的文化主題、多元的人群組合、組團式的結構、獨特的生活方式。

 

文旅地產開發應滿足三個需求:生態、文化、健康。

 

第一個是生態的需求。

 

第二個是文化的需求,我們認為現今的文化呈現出主流化、科技化、大眾化和全球化的特征,要滿足文化的需要,項目需要經歷從傳承文化到創造文化、從創造文化到消費文化、從消費文化到升華文化三個過程的輪回。

 

第三個是健康的需要。

 

所以,當休閑浪潮、新型城鎮、地產轉型、打造文化軟實力、經濟提質增效、美麗中國夢等諸多因素的巧妙碰撞,文旅地產成為了其中一個獨特而重要的抓手。天時、地利、人和均已具備,文化旅游地產迎來了自身發展的機遇期。

 

成功的文旅地產應具備哪些因素?

 

一個成功的文旅地產項目,往往都具備“概念為王、休閑為體、文化為魂、產業為鏈、整合為網”這五個因素,通過它們的有機結合,既保證項目的近期的成功,又可以獲得持續的發展。

 

第一,概念為王,通過對生態、文態、業態、形態的提煉,凝練形成項目和產品的獨特概念,成為核心吸引力。

 

第二,休閑為體,不同于常規地產,文旅地產需要配置大量的休閑設施,營造休閑的環境和氛圍,成為讓游客呆得下、呆的久的主要法寶。

 

第三,文化為魂,文化是點亮旅游地產的靈魂,通過文化符號、文化演藝、文化特色的體驗,為文旅地產形成獨特的標簽。

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