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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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工業地產是什么?工業地產和商業地產的區別有哪些?

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-12-06 | 關鍵詞:工業地產是什么,工業地產和商業地產的區別

一、工業地產是什么

 

工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地,以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質用地,工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍,其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國,工業房地產土地的批租年限為50年。
 

工業地產是什么,工業地產和商業地產的區別


二、工業地產用地性質

 

工業地產是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質用地。工業類用地上可建的建筑物用途通常包括:工業制造廠房、物流倉庫和工業研發樓宇等。

 

三、工業地產的商業模式

 

工業地產作為一門產業,有其獨有的商業模式,包括工業地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目并提供工業地產產業與服務等一系列活動。工業地產業的盈余體現在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余,與此相對應的,工業地產的商業模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報”的四大特性。

 

四、工業地產與商業和居住地產的開發區別

 

工業地產的開發不同于商業和居住地產的開發,工業地產開發要求很高,如果說住宅的開發難度是10的話,工業地產開發難度則是100。
 

工業地產是什么,工業地產和商業地產的區別


五、工業地產與商業地產的本質區別

 

工業和商業房地產項目是從經營模式、功能和用途上區別開來的兩種不同的房地產開發形式,具體區別如下:

 

1、目標顧客不同

 

工業地產的目標顧客通常是企業為單位或房地產信托投資基金,只要具備投資能力,都可以成為目標顧客,而商業地產的目標顧客范圍則相對廣泛些,一般中小投資者均有需求。通常,工業項目的目標客戶要么是生產型企業購買廠房辦公樓或是技術、科技型上市公司或預備上市的公司購置獨立辦公樓;商業地產的目標顧客以個人或公司為單位的經營戶或投資者。經營戶又分為主力經營戶(主力店)、品牌商和部分配套商戶(如餐飲、量販KTV和一些帶動人氣的小生意的租戶),這些客戶群體對物業的面積、功能等的要求都不一樣。

 

2、地段要求不同

 

工業項目的地理位置通常在城市副中心或郊區,對交通與人流量沒有太多硬性需求;因商業項目的價值首要是體現在地理位置上的,所以一定要選擇商圈的核心或有發展潛力人口集中且流量打的集中商業地段;工業項目就可以不臨界面,不需要形象的展示,但商業地產項目對于外觀形象展示面即臨界面的要求很高。

 

3、規劃要求不同

 

工業項目一般與地方政府招商引資有關,多半是政府形象工程,因此在總體規劃定位上受限制比較大,而商業項目的規劃與物業功能主要是受市場剛性需求的影響較大。商業項目的功能范圍一般如:購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等等,即購物功能又可以細分為百貨店、大賣場、倉儲超市、生活超市和專業店等;工業項目則不僅包括的商業項目的大部分功能,另外還有商務辦公、工業制造廠房、物流倉庫和居住等功能。

 

4、產品的設計不同

 

工業地產的設計,主要是側重于辦公與生產的內、外部的空間環境的營造,商業地產的設計需要依據市場的需求,主要是為了滿足終端客戶群體所能滿意的空間環境營造。例如:商業項目如百貨賣場這一功能區設計主要考慮層高、柱距和安防等問題,餐飲區考慮的主要是上下水和排氣等功能;而工業項目里的商務辦公樓要區別與CBD純寫字樓,從立體空間與生態環境營造上要有自己的特色,工業物業硬件和市政配套達標的要求是沒有商業項目那么高的。

 

5、市政配套標準要求不同

 

工業項目在使用過程中,正對的群體基本上是入住企業員工,流動量較少,因此主功能區域對物業的要求如荷載、安防、水電系統等相對簡單,只要能滿足生產辦公的功能就可以。對于商業地產而言,物業的柱距、荷載、安防、水電系統、電梯(扶梯、坡梯、升降梯、觀光梯、貨梯)等都有更細致的要求,任何一個方面都有可能影響商業地產項目的后期生存;不同的商業業態,對物業的要求也不同,一般百貨店樓板的承重要達到500公斤/平方米,倉儲店的荷載就要達到1500公斤/平方米,層高可能要求8-9米,而工業的層高達到4-6米就可以了。

 

6、消費環節不同

 

工業項目銷售或出租以后可以直接進入了消費終端,經過裝修就可以使用。而商業地產在銷售過后,是不能直接進行消費的,這時的商業地產項目在某種程度上是不具備使用價值的,它還要進行招商、裝修、進貨和經營。所以,工業是一個終端,銷售后就進入了終端消費,而商業地產則是開端,銷售只是商業經營的開始。假設花1000萬買了一套工業辦公樓,只要驗收完畢,那再花點錢裝修一下就可以使用了;而商業地產不但要有投資能力,還要有經營能力,如果投資了商鋪今后招商不利、無法經營,那買賣雙方都要承擔相應的風險的。

 

7、遵循的規范程度不同

 

工業地產與商業地產在開發過程中,對專業要求的程度和重點都是不同的。兩者都要要遵循住宅地產所遵循的建筑規范和消防規范外,但商業地產還要遵循第三種規范即商業規范。商業地產的運作對于商業專業性的要求較高,是多個商業微觀問題綜合解決的結果,一般工業地產的運作則不需要進行復雜的商業規范。

 

8、推廣方式不同

 

工業項目相對商業項目的客戶群體范圍要窄些,推廣上不適合做大量的媒體硬軟廣告,項目品鑒會和產業論壇是常見的一種推廣形式。這是由開發單位攜擬與合資、合作或引進的企業,有針對性地與目標單位決策人宣傳、引導和洽談的途徑;其特點是:1、針對性強、層次高、易吸引有興趣的客戶。2、實效性好,主辦者可以派遣技術專家與客戶直接進行接洽,激發購買興趣。3、專業性強,一般論壇主題鮮明且專業,通過行業內專家及相關政府領導倡導加強投資置業著的關注度。

 

商業項目因投資客相對多,可以采用多種方式推廣告知大中小目標客戶,如產品發布會、報廣宣傳、戶外、DM、投資研討會、網絡、商家一對一交流、短信群發等。

 

9、售后服務不同

 

工業項目因租售后就直接進入了消費終端,開發商除協助辦理房產相關手續外,其他如協助企業注冊等都可以只是增值服務,多數服務均轉移到物業公司;商業項目后期涉及招商運營返租等工作,開發商如不長期維護業主關系,都有可能影響到商業正常運營,保持好的售后服務也培養公司品牌的忠實客戶,擁有一批良好的客戶資源庫,有利今后開發其他住宅或投資類商鋪的銷售。

 

10、物業管理不同

 

工業項目的物業管理重點為園區大環境維護、物業維護、來訪人員管理、來訪車輛管理、生活區人員安全管理;商業項目的物業管理范圍側重物業內部衛生即時維護、公共配套維護、賣場內治安管理、安防通道維護、大量流動車輛與人員管理等等。工業地產的物業管理核心目標是要保證項目物業和人員的安全,而商業地產的物業管理除了保證商業物業的和人員的安全,更重要的是通過專業的商業物業管理使商業物業保值、增值,使經營的商家能夠順利的進行商業經營。

 

以上便是工業地產和商業地產的本質區別。近年來,隨著各大城市地價逐步攀升,國家加大了對房地產市場調控力度,開發商投資住宅、商業等地產風險逐步加大,利潤空間變窄。工業地產,由于具備土地成本較低、租售收入穩定以及收益率較高的特點,目前在房地產市場發展迅速。

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