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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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養老地產項目如何開發?康養地產的開發模式

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-12-06 | 關鍵詞:養老地產項目開發,康養地產的開發模式

養老地產是指從建筑設計、園林規劃到房屋的標準配置上強調適老化設計,即更偏向于符合老年人相關的建筑產品開發,從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常的起居呵護更符合老年人的行為習慣。

 

以我國目前養老地產的功能進行劃分主要分為養老院、老年公寓和養老社區。其中以養老院和養老社區為主要的服務模式,相比于兩種傳統的養老地產建設模式,養老社區以其專業化、集中化的發展特征,其發展更符合現階段我國養老地產的未來建設規劃。
 

養老地產項目開發,康養地產的開發模式


養老地產的十大開發模式

 

1、專門建設養老社區

 

養老社區指為老年人提供的,包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區,還可能包括老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。其開發主體可以是多種多樣的,既可以是民營企業,也可以是由政府投資進行建設。

 

養老社區可分為健康型和護理型兩種,前者入住對象以健康老人為主,后者可向半自理、全不自理老人提供連續的護理。配套設施完善,滿足多種人群的養老需求,提供全方位的服務。建設規模較大,所需前期投入大;配套設施建設比例高,自持風險大。

 

2、新建居住區中開發養老組團

 

指開發大型居住區樓盤時,劃分出一部分區域專門建設養老組團,形成混合居住模式。組團中可包含多種養老功能模塊:養老公寓、養老設施、日間照料中心等。

 

這種開發模式有利于帶動企業轉向新的客戶群,走產品差異劃路線。同時、組團化處理有利于形成適合老人的居住尺度和鄰里氛圍。養老組團可與社區其他組團共享配套資源,降低配套設施建設量。配建養老組團需居住區本身規模較大,需要前期投入大。

 

3、普通社區配建各類老年居住產品

 

普通社區配建老少戶住宅、老人專用住宅、老年公寓等住宅形式,滿足老人與子女就近居住原則。老年公寓底層還可設置綜合服務設施,方便老人就近醫療,也可為幾個社區共用。老人日托中心為社區內的老人提供日間照護的服務。如果老少愿意就近居住,可以促進購買兩套住宅,帶動整個樓盤的銷售。普通社區的區位并不一定適合老年人,不能吸引購買人群。出售過程中,養老住宅的銷售對象可能只是老人,不利于日后提供服務。

 

4、成熟社區周邊插建老年設施

 

在土地資源緊張的成熟社區周邊插建小規模、多功能、綜合型的設施,除了含有一定的居住功能外,還宜配置老年日托中心、社區醫療站、公共餐廳、小超市等,服務范圍可輻射周邊多個社區。不需要過大的場地,建設規模小,投資少,可吸引周圍社區的人,滿足老人居家養老的需求。可能會受到來自周圍社區原本提供的老年服務的競爭壓力。

 

5、與旅游產業結合

 

養老地產與旅游、休閑、養生產業相結合的模式。在開發旅游地產的同時,加入養老養生、康復保健、長壽文化等理念。通常在海南、廣西、云南等旅游風景區中開發養老公寓或老年住宅產品,開發主題常為農業觀光、養生度假、旅游休閑。適合候鳥型養老居住模式。

 

通常環境優美,并引入與旅游相關的活動,能夠吸引老人度假養老。每年有淡季和旺季之分,經營管理要注意應對淡季客流小等問題。
 

養老地產項目開發,康養地產的開發模式


6、與醫療產業結合

 

養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設,將優質的醫療資源引入養老項目。與醫院結合可使老人感到居住在其中較有安全保障,提升了產品的競爭力。可充分利用各項補助政策,保證客戶不流失。醫院的運營投入較大,由于老年人對醫院的抵觸,可能會影響老年設施的入住情況。

 

7、與商業設施結合

 

在城市中心區等繁華地段進行商業地產開發時,搭配建設老年公寓,居住在這里可以享受便利的商業和休閑設施以及優質的醫療資源。節省用地。出售商品房和租賃老人公寓可以結合,促進銷售。老人公寓與商場結合,年輕人來看望父母,順便可以購物、休閑。老年公寓的配套環境用地緊張。繁華地區的外部環境會影響老年居住者。

 

8、建立連鎖型品牌養老機構

 

指以連鎖方式建立品牌養老機構,在硬件設施、服務管理等方面建立連鎖品牌的一系列標準,形成規模化、規范化的品牌養老機構。連鎖品牌有利于服務品質的標準化,適用于在多個地點復制模式的需要。連鎖機構需要形成一定規模,對管理要求較高。

 

9、中外合資開發建設養老機構

 

通過與國外養老品牌團隊合作,例如引進國外經驗豐富的老年機構運營管理團隊,或與國外知名養老品牌共同開發等,建立中外合資養老機構。引進發達國家管理經驗,可彌補國內養老機構管理上的不成熟之處。國外模式不可盲目照搬,仍需“本土化”。

 

10、國內地產投資國外養老市場

 

國內地產商看準國外地段所具有的更優越的醫療條件、生活環境,針對國外養老剛性需求、國內養老及投資需求,跨國開發老年醫療保健地產項目,吸引國內外老年客戶入住。依托優勢資源和剛性需求,具有穩定性。國內養老地產開發、運營經驗仍不足。

 

康養地產開發無論是哪種模式,都脫離不開康養這個核心,康養地產的重點應該放在“康養”上,應該在提升服務、體驗感、配套設施方面下功夫,如果只盯著地產的話,就本末倒置了。

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