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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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可以開發田園綜合體的土地類型有哪些?有哪些拿地誤區?

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-12-06 | 關鍵詞:田園綜合體開發土地類型,田園綜合體拿地誤區

田園綜合體作為休閑農業、鄉村旅游的創新業態,是城鄉一體化發展、農業綜合開發、農村綜合改革的一種新模式和新路徑。田園綜合體的綜合開發與建設用地密不可分,也是很多建設者們的關注焦點,可以說,解決土地問題是建設田園綜合體成功的關鍵。

 

然而,面對國家嚴格的用地把控制度,在田園綜合體打造過程中,應當如何破解農業用地問題?拿什么地?該怎樣拿地?
 

田園綜合體開發土地類型,田園綜合體拿地誤區


一、可以開發田園綜合體的土地類型

 

1.農村集體建設用地

 

指鄉(鎮)村建設用地,鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資,進行各項非農業建設所使用的土地,主要包括:鄉(鎮)村公益事業用地、公共設施用地、農村居民住宅用地。

 

2.農民自有住宅、閑置宅基地

 

農業部等部門《關于積極開發農業多種功能大力促進休閑農業發展的通知》中明確規定支持農民發展農家樂,閑置宅基地整理結余的建設用地可用于休閑農業,因此在進行休閑農業開發建設中要充分利用農民自有住宅、閑置宅基地。

 

3.四荒地

 

主要包括:依法歸我國農民集體使用的“四荒地”,農民集體經濟組織所有的“四荒地”。

 

具體指:荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地,屬于現行經濟環境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

 

使用期限:“四荒”使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

 

4.城鄉建設用地增減掛鉤

 

指什么:指休閑農業項目建設確有必要占用耕地時先行在異地墾地,數量和質量驗收合格后,再用作建設用地。

 

轉換方式,具體政策通過制定相應的法規來規范。如:

 

數量上——異地墾地與當地占地面積之比,可根據不同情況,分別為3倍、4倍、5倍。

 

質量上——保證新墾地總產量大于所占地原產量。

 

異地可以是本鄉鎮、本區縣,經國家相關主管部門批準也可跨省區實施。這應該是既保證18億畝耕地只增不減,又保證必要的建設用地供應。當然還有許多具體政策要進一步研究,比如墾地與生態保護的問題、操作中的管理監督問題等。

 

5.其他方式

 

《國務院辦公廳關于推進農村一二三產業融合發展的指導意見》(國辦發[2015]93號)提出,對社會資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等,允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下,利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經營活動。
 

田園綜合體開發土地類型,田園綜合體拿地誤區


二、田園綜合體拿地可能會步入哪些誤區?

 

1.無址可選也要選

 

有時候,土地并不像普通商品,有充分的選擇空間。在選址的過程中,土地往往獨此一家,讓你別無其他選擇。例如,家鄉有限的土地資源,而作為開發者,又急切的想去做,以至于無址可選的時候也要去選。這種選址方式最終效果不理想。

 

2.有地就先拿下再說

 

田園綜合體,許多人對此并沒有深刻的見解,在沒有做好充分的休閑農業規劃前,就匆匆決定,先拿下再說,到手之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果很難保障,就存在較大風險。

 

3.跟著感覺走

 

做農業、田園類項目不能跟著感覺走,要了解土地如何開發與利用,還要對未來的發展有遠見,尤其是目標客戶及將來市場情況的判斷,還要有項目與市場的對接手段。唯有具備這些,才不至于陷入誤區。

 

過去,我們通過臨時用房、設施農用地、架空建筑、可移動設施等方式,利用政策彈性空間打“擦邊球”,為田園綜合體項目爭取建設可能性,這些方法也曾受政府默許甚至認可,也曾開發出了深受諸多旅游者喜愛的休閑農業產品。

 

然而,在愈發嚴格的土地管理制度下,未來田園綜合體項目在建設開發時,一定要嚴格按照用地規劃拿地用地,才能保證項目真正的可實施性。找準項目用地性質,看好土地利用規劃圖和土地使用生態紅線保護圖,通過正規渠道,立項審批申請建設用地,是未來田園綜合體項目建設拿地用地的最佳方式。

 

北京山合水易規劃設計院是國內資深的旅游規劃設計公司,甲級旅游規劃資質單位,致力于休閑農業,鄉村振興,鄉村旅游,特色小鎮,田園綜合體,全域旅游等旅游休閑項目的創意策劃,規劃設計,建筑景觀設計等領域。

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