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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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田園綜合體用地:土地創新模式和策略

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2020-03-04 | 關鍵詞:田園綜合體用地 土地創新模式 土地創新策略

我國土地主要分為農用地,建設用地和未利用地;從土地權屬的角度來看,分為國有土地和集體土地。由于田園綜合體主要以產業為核心,因此其土地用途可分為產業用地、住宅用地、商業用地、公共服務用地及其他用地。不同用途土地獲取方式也不盡相同,根據實際產業、配套居住需求,田園綜合體可采取以下幾種土地創新模式和策略。
 

田園綜合體用地 土地創新模式 土地創新策略


一、爭取政策

 

因地制宜,積極爭取使用好本省市關于田園綜合體的土地政策。

 

很多省市對于田園綜合體都會優先安排用地指標,同時還配有獎懲用地指標。如浙江對如期完成年度規劃目標任務的,省里按實際使用指標的50%給予配套獎勵,對3年內未達到規劃目標任務的,加倍倒扣省獎勵的用地指標。因此在打造田園綜合體的前期需認真研究這些獎懲措施和相關政策,做到有的放矢。另外很多省市地方探索城鄉用地增減掛鉤、集體土地流轉和租賃。比如湖北省2017年起單列下達每個田園綜合體項目500畝增減掛鉤指標;內蒙古自治區鼓勵農村牧區集體經濟組織和農牧民以土地入股,集體建設用地使用權轉讓、租賃等方式有序地進行農家樂、牧家樂、家庭旅館、農莊旅游等旅游開發項目試點。這些政策措施將極大地促進土地供應和使用效率。

 

二、捆綁出讓

 

在拿地平衡上,可探索住宅、產業用地捆綁出讓。

 

佛山南海作為我國集體用地改革的試驗區,在很多途徑實施上都可為田園綜合體拿地提供借鑒。根據南海“53號文“探索實施的”混合功能出讓“的新供地方式,連片的工業區、村集體工業園區可在規劃的引領下,允許部分土地在符合環保要求、安全生產要求下,探索商住混合工業的用地功能。即通過住宅用地與產業用地捆綁拿地的方式,來獲取住宅用地。產業用地與住宅用地比例可根據具體情況而定,一般可按配比為5:5或者6:4來平衡拿地。
 

田園綜合體用地 土地創新模式 土地創新策略


三、代建補償

 

在針對產業用地的獲取方式上,可探索產業用地代建補償。

 

產業用地可采用出租、出讓相結合的方式獲得。其中,出讓部分的補償的方式,根據相關政策,可采取貨幣補償、物業補償、貨幣補償與物業補償相結合的形式,實現出讓收益補償、回購物業、代建物業等多種方式。村集體獲得代建物業后,再返租給園區運營商,可再獲物業租金收益。企業通過出租,可降低資金壓力;通過出讓可獲得物業產權,可出售,可抵押;通過物業補償的方式,可緩解一次性支付出讓金的資金壓力;對于農民來說,可獲得土地出租收益;獲得具有升值空間的補償物業;同時也能獲得物業返租的收益。根據權屬不同,也可采取作價入股的方式。作價入股主要是與村集體合作,成立合作開發公司,風險共擔,降低前期資金需求;其缺點則是增加項目決策制約以及股東之間協調的工作。

 

四、工改創新

 

對于使用權在私營業主一方,可探索多方合作工改創新。

 

對土地使用權在私營業主方的多方合作模式探索。政府通過土地項目差別化供地的政策和地區產業規劃,與開發運營方、 私營企業主進行合作商談。私營業主允許土地進行產業升級改造,并以改造后的部分面積作為商住面積贈予改造方,開發運營方根據與私營業主和政府規定進行物業分配和產業運營。政府可根據項目投資落地成本、投資進度、生產經營等,逐年給予支持;同時鼓勵私企業主以土地使用權作價入股的方式參與,降低產業用地成本。田園綜合體從土地財政向稅收財政進行轉變,從土地資源買賣向創新資源流動進行轉變。

 

前期進行田園綜合體策劃、規劃中就要搞明白其未來的盈利模式和特性,只有明白未來怎么持續盈利,才知道當下應該以怎樣的土地模式進行開發、合作。

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