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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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田園綜合體規劃怎么做才算是成功?

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2020-03-31 | 關鍵詞:田園綜合體規劃

中國的發展已經開始進入了復興的階段,經濟水平和科技水平的持續高速發展,農業發展開始成為全社會主要關注的對象之一,而“田園綜合體”正是國家在振興鄉村發展的過程中,將鄉村規劃和休閑旅游度假融合為一體的一種新模式。但大部分旅游項目都缺乏本土文化內涵和特色,沒有突出特有文化,旅游產品單一,創新動力不足,事實上,類似的問題也出現在田園綜合體中。那么田園綜合體規劃怎么做才能算成功?

 

田園綜合體規劃建設的要素
 

田園綜合體規劃


1、田園綜合體規劃大策略看市場

 

田園綜合體項目之所以這么熱,是因為有政策因素驅動。企業向來對政策敏感,聞風而動,無可厚非。但過多關注政策,有時也容易迷失,何況政策的連續性并不可靠。政策風口效應一旦消失,風口上的豬就會摔得很慘。經營企業的根本,還是要回到市場這個基本面上來。小策略看政策,大策略看市場。必須抓住真風口、真行情,莫把流星當恒星。

 

2、田園綜合體建設必須先找魂

 

先有策劃后有規劃。策劃的第一步就是定位,包括戰略定位、市場定位、功能定位、產業定位、形象定位等。

 

定位之后就是大創意。所謂大創意,就是結合區域文化與特色資源,創造性地提出支撐定位的最核心的超級亮點與引爆點。沒有大創意,項目策劃就會流于平庸,往往大而全,滿天星斗沒有明月。

 

有了定位和大創意,之后才是體系化的專業工作,如產品體系、業態組合、開發策略、運營模式、經濟分析等,這些工作倒相對容易,當然要結合豐富的經驗。總之,策劃必須以定位和大創意為統領。

 

3、資源整合不是唯一關鍵點

 

傳統旅游規劃在空間布局時除考慮交通、土地外,考慮的關注點都僅在資源和功能,如田園風光區、生態康養區等等。而在空間規劃的指導下,文化旅游規劃應著重關注 “文化地理”,即考慮區域文化發展脈絡,形成以文化地理為統領的空間格局。

 

田園綜合體項目的核心是產業,是內容為王,而不是平臺為王。策劃好一個田園綜合體文旅項目,只是萬里長征第一步,后面的資源整合工作也很重要。

 

田園綜合體項目的投資主體本質上是運營商,而不是開發商。運營商的主要工作就是搭建平臺、整合資源。資源包括產業資源、IP資源、運營資源、渠道資源、人才資源等。整合資源的方式有很多,其中,與相關行業協會的合作最為關鍵。
 

田園綜合體規劃


4、長計劃短安排

 

一個成功的田園綜合體和美麗鄉村,應該是啟動之后不久就具備自我造血機能,實現正向的現金流。資源再好,如果資源變現能力太弱,導致過度重資產化,也會拖累企業。

 

因而,在策劃之初,就要做好投入產出分析和開發策略設計,做到長計劃、短安排。既要做到長遠的產業與區域價值最大化,同時也要滿足近期的資金回籠。否則,理想很豐滿而現實很骨感,是難以為繼的。

 

5、先做項目策劃規劃再找地

 

還有一點提示,就是做田園綜合體策劃規劃再找地。之前大家的習慣是先拿地,拿完地再請人策劃規劃,決定項目具體做什么。先策劃規劃好,也就是先謀劃好將要做什么樣的田園綜合體,之后,再按照這種要求,尋找適合的地塊。

 

6、田園綜合體可以通過新媒體營銷推廣吸引游客

 

新媒體營銷是目前的主流推廣方式,田園綜合體文旅項目想要后期效益好,必須重視線上運營推廣,為景區制造相關熱點,包括近兩年興起的vlog,以日記形式的視頻作為創播手段,策劃好內容營銷也大有引流效果,如果做渠道網紅營銷,以贈送門票和免費體驗為營銷手段,讓游客自主記錄創播,效果更佳,當然這些營銷的前提是,田園綜合體規劃內容必須獨特,富有主題,要是和其他景區類似,做了再多的營銷推廣也很容易被同行推翻。

 

田園綜合體規劃要在原有的自然資源和人文環境的基礎上,注重生態保護,將農民融入到田園綜合體的規劃建設和運營中去,綜合開發農業體驗、田園休閑、旅游觀光、康養地產、養老地產等項目,整合旅游產業鏈協同發展。

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